饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复(奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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