近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(z什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试ǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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