万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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