饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注龙有几个爪 龙有两个根吗最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)龙有几个爪 龙有两个根吗等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机龙有几个爪 龙有两个根吗构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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