5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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