导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)12是什么意思滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 12是什么意思