近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)云n是哪里的车牌号，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)云n是哪里的车牌号收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(云n是哪里的车牌号qí)分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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