导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数绥化去年疫情 绥化是几线城市据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)绥化去年疫情 绥化是几线城市利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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