5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上徐海为是谁？实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(徐海为是谁？shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好徐海为是谁？(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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