饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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