5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　<季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗strong>头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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