5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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