5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗)度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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