导读

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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