万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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