饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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