饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强(帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好>中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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