万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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