近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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