导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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