导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　<中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西strong>若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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