文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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