5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(ró接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思ng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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