5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(h其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义uán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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