挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信

　　“现在的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过去十年(nián)的(de)系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单(dān)个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示(shì)，如(rú)果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一个很明(míng)显的(de)分化(huà)，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到(dào)如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地(dì)块也(yě)实现了(le)快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年(nián)市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资(zī)成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合(hé)计(jì)持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州(zhōu)的(de)战(zhàn)略布局(jú)关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息(xī)息相关(guān)，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收七根阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的(de)房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是(shì)归(guī)母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望(wàng)挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

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