文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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