万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn91是质数吗，95是质数吗)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签91是质数吗，95是质数吗，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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