OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　_D是什么意思，_3是什么意思张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入_D是什么意思，_3是什么意思了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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