近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分已婚女性英文称呼，女性英文称呼(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)已婚女性英文称呼，女性英文称呼人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分已婚女性英文称呼，女性英文称呼配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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