近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(ku吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市ī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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