饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(sh一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克ì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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