万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fá2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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