饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化金允智致命之旅演的谁，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng金允智致命之旅演的谁)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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