文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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