饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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