近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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