“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果关注(z夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭hù)一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个(gè)方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注(zhù)意的是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加(jiā)值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预(yù)计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但(dàn)出(chū)手的(de)章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的(de)两年市(shì)场(chǎng)没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么(me)快(kuài)，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较(jiào)好地(dì)控制了(le)公司的(de)扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债率水平(píng)（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他(tā)们是(shì)以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国(guó)央企(qǐ)确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司(sī)的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地(dì)区(qū)，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的(de)住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务(wù)不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期(qī)还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

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