OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(h萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市ù)的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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