近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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