万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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