5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xi过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗ǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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