5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。<一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸/p>

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(b一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸ěi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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