文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态rong>

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(b真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态ù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。