OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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