文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思g>目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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