5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qi一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好áng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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