文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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