文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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