5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思