近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些p>

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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